節税対策や資産運用として、不動産投資を考えていませんか。もうすでに行っていませんか。
不動産投資を決める要素の一つに、予定利回りがあると思います。
予定利回りだけで、判断せず、購入から売却までのトータルの収支で検討するようにして下さい。
目次
予定利回りとは
予定利回りには、表面利回りと実質利回り（純利回り）があります。
表面利回りとは
表面利回りとは、家賃収入だけに注目した利回りで、
で計算されます。
※物件価格には、購入時の手数料を加えている場合と加えていない場合があるので、注意が必要です。
また、家賃保証がされている場合には、考慮しなくてもよいケースもありますが、空室率も考慮して考えるようにしましょう。
実質利回りとは
実質利回りとは、家賃収益から経費などを差し引いた実際の利益に基づいて計算する利回りで、
で計算されます。
経費には、不動産の管理や維持に係る費用、火災保険料、固定資産税・都市計画税や修繕積立金などが含まれます。
また、実質利回りから建物の減価償却費や金利などを差し引いた金額は、不動産所得（概算）となります。
他に所得があれば、他の所得と合わせて税額（税率）を計算することとなります。
売却時の扱い
不動産を売却した場合に、利益ができるときには、譲渡所得となり、所得税等を納めなければなりません。
不動産の売却は、分離所得となり他の所得とは別に計算することとなります。
基本的には、所有期間（取得の日の翌日から譲渡の年の1月1日まで）が5年を超えているかどうかにより処理が異なります。
所有期間が5年以下の場合
所有期間が5年以下の場合には、短期譲渡所得として、
となります。
（※）所得税が30％、復興特別所得税が0.63％、住民税が9％となります。
所有期間が5年超の場合
所有期間が5年超の場合には、長期譲渡所得として、
となります。
（※）所得税が15％、復興特別所得税が0.315％、住民税が5％となります。
トータルの収支で考えましょう
具体例
購入価格 2000万円（購入手数料含む）・・・➀
表面利回り：7％
実質利回り：4％・・・➁
10年後の簿価：1,670万円・・・➂
10年後の売却価額：1,800万円・・・④
売却諸経費：100万円・・・⑤
購入から10年後に売却
減価償却費は、毎年33万円・・・⑥
収支の計算
毎年の収支は、
2,000万円（➀）× 4％（➁）－33万円（⑥） ＝ 47万円・・・⑦
となります。
毎年の収支に対する所得税等の額は、
47万円（⑦）－ 38万円（基礎控除） ＝ 9万円・・・⑧
47万円（⑦）－ 33万円（基礎控除） ＝ 14万円・・・⑧’
9万円（⑧） × 5.105% ＋ 14万円（⑧’）× 10% ＝ 1.85万円・・・（⑨）
となります。
※他の所得及び税額控除等は考慮しておりません。
10年間のキャッシュの収支は、
（47万円（⑦）－1.85万円（⑨）） × 10年間 ＝ 451万円・・・⑩
となります。
売却時の計算
所有期間が10年間で、5年超であるため、長期譲渡所得として分離課税を行うこととなります。
譲渡所得は、
1,800万円（④） －（1,670万円（➂）＋100万円（⑤））＝ 30万円・・・⑪
となります。
譲渡所得に対する所得税等の額は、
30万円（⑪） × 20.315% ＝ 6万円・・・⑫
となります。
トータル収支は
10年後に実際に手元に残るお金は、
451万円（⑩）＋1,800万円（④）－6万円（⑫）＝2,245万円・・・⑬
となります。
従って、トータルのキャッシュの収支で計算すると、
2,245万円（⑬）－2,000万円（➀）＝245万円
となり、245万円が純粋に増えたということになります。
まとめ
参考になりましたでしょうか。
予定利回り、特に表面利回りで10%を超えるような商品を見ることはありますが、表面利回りだけではなく、実質利回りや、売却時のこと、売却後のことを考えたトータルの収支、特にキャッシュの収支で考えるようにして下さい。
また、借入による場合には、金利等も考慮に入れて考えるようにして下さい。
※文書作成日時点での法令に基づき作成しております。
本情報の転載および著作権法に定められた条件以外の複製等を禁じます。